Als je op zoek bent naar een huurwoning in de vrije sector, merk je waarschijnlijk dat het aanbod steeds kleiner en duurder wordt. De vrije sector huurmarkt is in het tweede kwartaal van dit jaar opnieuw flink gekrompen. Particuliere verhuurders blijven hun huurwoningen massaal verkopen. Waar deze verkoopgolf (ook wel uitponding genoemd) eerder vooral de middenhuur raakte, zie je nu dat ook de duurdere huurwoningen in de etalage worden gezet. Tegelijkertijd verschuift het overgebleven aanbod steeds meer naar de hoofdprijs: inmiddels kost maar liefst 41 procent van alle beschikbare vrije sector huurwoningen meer dan € 2.000 per maand. Dit blijkt uit een nieuwe marktvoorspelling van de woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl.
Verschuiving van huur naar koop
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 kiezen investeerders er vaker voor om hun vrijgekomen huurpanden te verkopen aan particuliere kopers. Landelijk gezien was in het tweede kwartaal van dit jaar 5,6 procent van alle woningverkopen een voormalige huurwoning. Binnen die verkoopgolf verschuift de nadruk nu duidelijk naar de duurdere huizen. In het derde kwartaal van 2024 bestond de verkoop van huurwoningen nog voor een kwart (25,1 procent) uit het middenhuursegment, maar dat aandeel is inmiddels gezakt naar 18,8 procent. Bij woningen met een huurprijs boven de € 2.000 zie je juist de omgekeerde beweging: dit aandeel steeg in dezelfde periode van 18,2 naar 26,6 procent.
Nieuwe wetten en fiscale druk
Achter deze verschuivingen gaan twee belangrijke overheidsmaatregelen schuil. De Wet betaalbare huur heeft in een aanzienlijk deel van de markt de maximaal toegestane huurprijs verlaagd. Dit zorgt ervoor dat verhuren voor veel particulieren minder rendement oplevert. Daarnaast zorgt de gewijzigde box 3-heffing voor een flink hogere belastingdruk op verhuurd vastgoed. Woningen worden namelijk belast op basis van de waarde op de peildatum van 1 januari, via een vastgesteld forfaitair rendement dat niet meebeweegt met de feitelijke huurinkomsten.
In het gereguleerde segment zorgen de lagere inkomsten en de hogere belastingdruk er samen voor dat verhuurders sneller afscheid nemen van hun woning. In de duurdere prijsklassen, waar de huurprijsregulering niet geldt, is het vooral de fiscale druk vanuit box 3 die verhuurders over de streep trekt om hun bezit te verkopen. Die fiscale druk is ook terug te zien in de timing: de verkoop piekt traditiegetrouw in het vierde kwartaal (vlak voor de peildatum van box 3), waar het landelijke aandeel verkochte huurwoningen de afgelopen jaren opliep tot 7,9 procent, tegenover 5 tot 6 procent in de overige kwartalen.
Minder te kiezen en hogere vierkantemeterprijzen
De aanhoudende verkoop van huurpanden leidt ertoe dat er per saldo minder huizen beschikbaar zijn. In het tweede kwartaal van dit jaar kwamen er landelijk 11.389 vrije sectorwoningen beschikbaar, terwijl er tegelijkertijd 12.150 woningen werden afgemeld. Hierdoor hadden woningzoekenden netto 761 woningen minder om uit te kiezen. Een jaar geleden was dit beeld nog precies omgekeerd.
De gemiddelde vierkantemeterprijs in de vrije sector steeg op jaarbasis met 4,7 procent naar € 20,94. Dit is een sterkere stijging dan die van de reguliere koopprijzen en de inflatie. Hierbij zijn appartementen met een gemiddelde prijs van € 22,32 per vierkante meter aanzienlijk duurder dan eengezinswoningen, die gemiddeld € 16,68 per vierkante meter kosten.
Grote verschillen per stad
Amsterdam blijft veruit de duurste stad van Nederland om een woning te huren; nieuwe huurders betalen daar gemiddeld € 28,69 per vierkante meter, al bleef de stijging daar met 2,6 procent wel wat achter bij de rest. De hoofdstad wordt in de top drie gevolgd door buurgemeenten Amstelveen (€ 25,10) en Hoofddorp (€ 23,87). In andere grote steden stegen de prijzen harder: in Rotterdam betaal je gemiddeld € 22,79 per vierkante meter (+7,8 procent), in Den Haag € 22,42 (+5,9 procent) en in Utrecht € 21,61 (+0,7 procent). Eindhoven is met € 20,25 de goedkoopste van de grote steden, maar kende met een plus van 11,9 procent wel de hardste prijsstijging. Aan de onderkant van de landelijke markt ben je het goedkoopst uit in Enschede (€ 14,95), Bergen op Zoom (€ 15,18) en Zwolle (€ 15,21).
Wil je alle details en de volledige kwartaalcijfers van de huurmarkt nalezen? Het uitgebreide rapport is gepubliceerd op de nieuwspagina van woningplatform Pararius.
